Les renégociations autour du crédit (renégociation, rachat, regroupement) ont pour objectif l’obtention de meilleures conditions de remboursement. Celles-ci sont rendues possibles grâce à une diminution des taux d’intérêts ou une durée de remboursement plus courte permettant un gain sur les intérêts. Lorsque les discussions de négociations sont menées auprès d’une entité financière, autre que la banque du demandeur de prêt, il s’agit d’un rachat de crédit. Cette pratique s’accompagne d’avantages intéressants, mais peut présenter des limites si vous avez investi dans des dispositifs de défiscalisation. On vous explique tout sur le rachat de crédit dans cet article.

Sommaire

Qu’est-ce que le rachat de crédit ?

Rachat de crédit : quid des avantages fiscaux pour la résidence principale ?

Rachat de crédit immobilier : attention au risque de pertes des avantages fiscaux

Rachat de crédit et investissements locatifs défiscalisants

Rachat de crédit immobilier : adapter votre déclaration d’impôts

Le cas des prêts conventionnés

Qu’est-ce que le rachat de crédit ?

“Restructuration de crédits”, “regroupement de crédits” ou encore “refinancement”, plusieurs termes sont utilisés pour faire référence au rachat de crédit. Cette pratique consiste à rassembler tous ses emprunts en un seul crédit pour les faire racheter par une autre banque et être prélevé une seule fois par mois. Afin d’adapter au mieux le regroupement de crédits à la situation du souscripteur, les entités bancaires sollicitées évaluent le taux d’endettement du souscripteur pour proposer une de ces trois alternatives :

  • Un taux plus bas, à condition que le marché le permette
  • Une période de remboursement allongée pour permettre une mensualité réduite
  • Une mensualité plus élevée pour permettre une période de remboursement plus courte

En fonction de ses objectifs, l’emprunteur pourra opter pour l’alternative qui lui semble la plus adaptée via une demande écrite. Par ailleurs, cette pratique présente des avantages multiples. En effet, les circonstances de renégociation laissent place à un ravivement de la concurrence entre les banques. Chaque entité donnera des propositions avantageuses pour garder ses adhérents et en attirer de nouveaux. Ce sera l’occasion pour l’emprunteur de bien négocier son crédit et d’obtenir les meilleures modalités possibles.

Néanmoins, des coûts supplémentaires peuvent découler de la souscription à un nouveau prêt et doivent être pris en considération. C’est pourquoi il est recommandé de procéder à une comparaison avant/après le rachat de crédit. D’autant plus, depuis 2013, la loi n°2010-737 indique une obligation de remise d’un document d’information au demandeur de prêt. Ce papier devra présenter toutes les caractéristiques de comparaison gain/coût de l’offre proposée et ainsi permettre un rapport plus transparent et neutre.

À savoir : Le taux d’endettement du demandeur de crédit doit être inférieur au tiers des revenus de ce dernier.

Rachat de crédit : quid des avantages fiscaux pour la résidence principale ?

Le recours au rachat de crédit s’adresse principalement aux personnes avec des difficultés financières pour leur faciliter l’accès aux prêts bancaires en plus d’avantages de différents types. Ces avantages s’appliquent autant pour les prêts immobiliers que pour les crédits à la consommation. D’ailleurs, si vous optez pour le rachat de crédit dans le cadre de l’acquisition de votre résidence principale, ces bénéfices peuvent peut-être vous concerner et être appliqués à votre situation. S’agissant du rachat de crédit immobilier, le premier avantage du recours au refinancement bancaire figure naturellement dans le fait de devenir propriétaire et de vous constituer un patrimoine immobilier dans des conditions adaptées. En effet, le rachat de crédit permet de revoir les conditions liées au crédit bancaire et aux taux durant la période d’acquittement. De même, le montant de la mensualité est renégocié pour être adapté à la situation du bénéficiaire. Pour rappel, la somme mensuelle prélevée varie en fonction de l’allongement de la période de remboursement. Plus celle-ci est longue, et moins les mensualités et taux seront importants.

Par ailleurs, cette pratique pourrait avoir des répercussions positives sur votre fiscalité notamment sur les échéances de paiement des impôts. En effet, jusqu’à sa réception d’une réponse d’acceptation ou de refus de la part de la banque, le souscripteur au refinancement peut bénéficier d’une extension de délai du paiement des impôts. Cet avantage permet aux contribuables avec des difficultés budgétaires de bénéficier d’une optimisation de leurs dépenses et de ce fait être en mesure d’honorer leurs échéances fiscales.

En outre, des pertes d’avantages peuvent également découler du regroupement de crédits pour le financement de la résidence principale. Un de ces inconvénients concerne la déduction des intérêts. Depuis 2011, ces taux mensuels liés au crédit pour l’achat d’une résidence principale ne sont plus déductibles de la base d’imposition.

À savoir : La durée d’occupation d’un logement par son propriétaire doit être de 8 mois minimum pour que le bien soit considéré comme “résidence principale”.

Rachat de crédit immobilier : attention au risque de pertes des avantages fiscaux

Tandis que l’objectif du rachat de crédit figure dans l’obtention d’un taux plus bas, le but du regroupement de crédits quant à lui est le prélèvement unique. Par conséquent, le rachat de crédit s’emploie pour plusieurs types de crédits : crédit à la consommation, crédit immobilier, crédit professionnel, crédit auto, etc… Le regroupement, cependant, ne s’applique qu’aux crédits à la consommation et aux crédits immobiliers. D’ailleurs, la valeur du prêt immobilier doit représenter au moins 60% de la somme empruntée pour qu’un regroupement de crédits soit considéré comme “immobilier”. Autrement, si le prêt immobilier représente une somme inférieure ou égale à cette part, l’emprunt sera considéré comme un “crédit à la consommation”. En outre, les types de prêts n’étant pas tous éligibles aux déductions et réductions fiscales, le rachat de crédit immobilier peut présenter des pertes d’avantages.

Soumis aux conditions de protection du consommateur du Code de la consommation, les rachats de crédits immobilier sont octroyés sous conditions. Parmi les règles d’octroi de refinancement figure la signature d’un nouveau contrat avec un acteur financier différent. Par conséquent, des frais supplémentaires peuvent découler et être appliqués. Ces charges se présentent comme telles :

  • Frais d’ouverture de dossier
  • Frais de Pénalités de Remboursement Anticipé (PRA)
  • Frais d’hypothèque ou caution
  • Frais de l’assurance emprunteur

Lors d’évaluation de l’intérêt financier, il est important de prendre en compte ces frais dans votre calcul. Quant à l’intérêt fiscal, ces frais peuvent représenter une perte considérable d’avantages fiscaux puisqu’ils ne sont pas automatiquement déductibles. Après l’obtention d’un rachat de crédit immobilier, la déduction des frais de souscription de la base fiscale varie . En fait, cet avantage n’est possible que si ces charges sont considérablement réduites. Depuis janvier 2011, les contribuables ne peuvent déduire les frais de souscription seulement si ces charges sont considérablement allégées. Inversement, si la somme des charges totales dûes est inchangée ou plus importante, il n’est pas possible de bénéficier de cet avantage fiscal.

Rachat de crédit et investissements locatifs défiscalisants

Les investissements locatifs sont assujettis à plusieurs lois défiscalisantes. Ces dispositifs de  de défiscalisation sont mis en place par l’État pour permettre un allégement de la fiscalité des bailleurs. Des déductions, réductions et abattements fiscaux sont appliquées pour une imposition avantageuse. Dans le contexte de rachat de prêt, l’avantage fiscal réalisable pour les investissements locatifs varie selon la constitution du regroupement. Comme présenté dans les parties précédentes de cet article, il est impératif de nuancer rachat de crédit et regroupement pour assimiler les techniques de défiscalisation applicables.

Rachat de crédit immobilier : adapter votre déclaration d’impôts

Le refinancement permet de regrouper tous ses crédits pour les payer en une seule fois. Une situation financière plus saine sera donc envisageable pour l’emprunteur. En cas de rabais importants de la somme des intérêts et frais d’emprunt, les charges liées au refinancement sont déductibles de l’imposition du bénéficiaire et doivent figurer sur la déclaration de revenus. Pour cela, il est important de les mentionner sous la partie « intérêts d’emprunt » de la déclaration 2044 ou 2044-SPE. Mais selon le régime d’imposition du contribuable, la déclaration de ces charges peut déjà avoir été prise en compte. C’est notamment le cas pour le régime micro-foncier :

  • Régime réel d’imposition : les charges d’emprunt sont déductibles et sont à déclarer sur la déclaration des revenus fonciers
  • Régime micro-foncier : les charges d’intérêts sont comprises dans l’abattement forfaitaire auquel est soumis le bénéficiable et ne sont donc pas à déclarer

Le cas des prêts conventionnés

Sont considérés comme conventionnés, les prêts encadrés par l’État. Ces emprunts visent toute personne de nationalité française résidant sur le territoire français. Les prêts conventionnés sont utilisés pour financer l’acquisition de logements neufs ou anciens, de terrains nus mais aussi les travaux sur les logements. Pour un regroupement, ces crédits peuvent être cumulés avec d’autres types de prêts comme le prêt Action logement, le prêt relais, le prêt à taux zéro, etc… Ainsi, il devient difficile de déterminer les avantages fiscaux automatiquement applicables. D’autre part, depuis le 1er octobre 2022, les taux appliqués aux prêts conventionnés sont plafonnés en fonction de la période de remboursement. Les pourcentages proposés pour les prêts réglementés ne peuvent donc pas dépasser les taux plafonds.