02/01/2020 - Actualités du rachat de crédits
CREDIT IMMOBILIER : DES BANQUES QUI PRETENT MOINS FACILEMENT ?
Depuis quelques semaines, il semblerait que les banques durcissent leurs critères d’octroi de crédit immobilier. Elles sont désormais plus exigeantes sur l’apport personnel et le profil des emprunteurs. Les établissements acceptant les prêts à 100% ou 110% (valeur du bien + frais annexes et droits de mutation) sont devenus plus rares. Faut-il y voir la conséquence des recommandations de prudence du Haut Conseil de Stabilité financière (HCSF) ou simplement l’effet d’objectifs commerciaux atteints pour cette année ? Et surtout, quelles sont les bonnes pratiques à suivre pour continuer à séduire les banquiers ?
En cause, la régulation des crédits immobiliers ?
Ce raidissement s’observe alors que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), s’alarmait il y a peu d’un possible emballement du crédit immobilier.
Le HCSF relevait ainsi que l’encours des prêts aux particuliers a augmenté de 6,5 % en septembre 2019 pour atteindre 1 300 milliards d’euros. Soit un niveau jamais atteint. Une situation qui s’accompagne également d’un endettement immobilier des ménages proche de 5,2 années de revenus à la fin 2018, contre 3,3 années en 2003.
Par ailleurs, le HCSF pointe des taux d’effort parfois trop élevés, avec un quart des souscripteurs qui consacrent plus de 35 % de leurs revenus pour payer leurs mensualités de crédit.
Rejoignant les préconisations du comité de Bâle, qui supervise le système bancaire, le Haut Conseil de Stabilité Financière prêche donc la bonne parole auprès des banques, les incitant à plus de prudence.
Cependant, ce ne serait pas la raison du durcissement des conditions d’octroi, observée ces dernières semaines. En effet, la volonté des régulateurs de limiter les risques du crédit n’est pas nouvelle et la sélectivité accrue des établissement préteurs pourraient bien plutôt s’expliquer par la période de fin d’année.
Ayant rempli leurs objectifs commerciaux 2019, les banques seraient plutôt enclines à ralentir la demande pour traiter les dossiers en cours.
Un modèle de crédit français toujours très rassurant.
Il n’y a en effet pas lieu de s’alarmer. Le crédit à la française reste un modèle exemplaire.
D’une part, les ménages français sont bons payeurs. Les crédits à l’habitat douteux (avec plus de 90 jours de retard de paiement) représentaient à peine 1,3% de l’encours total, en 2018, soit le plus bas taux d’impayés d’Europe.
D’autre part, les crédits français sont quasiment tous proposés à taux fixe, avec une capacité d’achat évaluée en fonction du revenu de l’emprunteur et des prêts assortis d’hypothèques, de cautions et d’une assurance décès-invalidité.
Des taux d’emprunt proches de leurs records planchers
Par ailleurs, rappelons que crédit reste toujours très accessible. Malgré une hausse très légère en novembre (+0,05%), les taux du crédit immobilier frisent toujours avec leurs plus bas niveaux historiques.
Début décembre 2019, le taux moyen que l’on peut obtenir pour un emprunt sur vingt ans s’établit à 1,25 %, quand les meilleurs dossiers peuvent prétendre à des taux de 0,79 %. Sur 15 ans, le taux moyen est de 0,95% et les plus beaux profils se voient proposer des taux de 0,75% sur la même durée.
Emprunter reste donc particulièrement bon marché, et cette situation devrait se prolonger en 2020. En effet, la Banque centrale européenne (BCE) poursuit la même stratégie, avec un taux directeur à zéro, des taux de dépôt négatif et une politique favorisant l’ouverture du robinet à liquidités.
Au final, ces très bonnes conditions soutiennent la demande et la barre du million de transactions dans l’ancien sera franchie en 2019, établissant un nouveau record absolu de ventes sur le marché immobilier.
Nos conseils pour bien emprunter ?
D’une manière générale, préparez bien votre dossier. Il est toujours très utile de se rapprocher d’un courtier spécialiste des crédits qui saura vous aider à calculer votre budget en amont pour mieux vous orienter vers le bon établissement de prêts.
Vous devez pouvoir présenter un profil qui rassure la banque. Un contrat de salarié (dans l’idéal en CDI), des comptes sans découvert, peu de crédits à la consommation, pas d’incident de paiement… autant de bons points qui joueront en votre faveur.
Si vous le pouvez, présentez un minimum d’apport personnel dans votre projet. Pour cela, vous pouvez mobiliser votre épargne ou faire appel à la solidarité familiale par le biais d’une donation.
Enfin, mieux vaut respecter un taux d’endettement inférieur à 33%. Si votre taux d’effort est supérieur, vous pouvez choisir d’effectuer un rachat de vos anciens crédits pour en faire baisser les mensualités. Votre rachat de prêt peut également être effectué en y intégrant votre crédit immobilier afin d’optimiser l’ensemble de votre financement.
